房企频出招 吸引刚需客

原标题:房企频出招 吸引刚需客

今年上半年,东莞楼市流行通过“一次性付款”或者“高首付”方式,“高门槛、高优惠”促销,来让购房者提高首付入市,达到尽量多回笼资金的目的;进入年末,房企却通过首付延期、代垫首付等策略来降低入市门槛,吸引刚需购房者!

在整体观望氛围仍然浓郁的情况下,楼盘各种促销力度加大,业内人士介绍,目前东莞刚需房首付约在30万~70万元之间,年末特价促销多,刚需购房者“上车”机会到来。

市场观察:

有项目定价过高去化率低

据东莞中原战略研究中心不完全监测显示,上周多数项目以自然销售为主,活动以美食烧烤节等小暖场活动居多,来访转化率仅为9.67%。认购市场来访量连续四周大跌,上周环比大跌11.5%,市场人气冷淡。认购情况环比增长12.76%,同比大跌47.59%,与历年同期对比,目前市场成交表现行情降温显著,原因是供应放缓以及市场观望氛围加剧。

目前年关将近,房企为了加快回笼资金,纷纷加入打折促销阵营,特价房产品由前期的公寓为主逐步转向洋房,特价项目也不再局限于尾盘产品,某些近期热销项目亦加入特价房促销行列。从促销效果看,部分项目优惠幅度较大,客户接受度高,促销效果较好。另一方面,一些定价较高的项目销售率低,销售速度慢。

东莞中原介绍,上周东莞住宅市场整体去化率57.7%,下滑明显,一方面因为有的项目价格定位过高、有的项目户型相对小众,受欢迎程度低等问题,导致开盘去化效果差,拉低整体开盘去化率;另一方面受楼市调控持续收紧、房价高企、房贷利率上浮等影响,购房成本高,购房者观望情绪浓厚。

建议:

刚需客年底前可考虑出手

过去东莞的新房价格坚挺、二手房业主惜售,刚需的“上车”门槛较高,如今临近年底,随着新房的特价促销、二手房业主的报价下调,笋盘越来越多,不论新房还是二手房,置业门槛均下降不少。东莞中原战略研究中心建议刚需群体抓住年底之前的购房机会,择机入市,尽快“上车”。

优房超·瑞城搜也表示,房价短期上涨预期不再,“现金为王”已成共识,房企定价合理,降价意愿有所增强。业内人士认为,对于有购房需求的刚需购房者来说,目前是考虑入市的较好机会。

市场调查

“高首付优先”变“首付可延期”

在接连的特价房促销后,房企放出大招——“首付延期”,即通过房企垫付或者购房者延期支付剩余首付款的方式,降低购房入市门槛,以刺激刚需成交。

记者了解到,东莞沙田有楼盘推出85~125平方米洋房,进行“首付9万元起”促销活动,按照比例计算,首付最低仅约0.5成。据介绍,购房者在支付了0.5成首付后,就可以先和开发商签约,于一个月后交齐剩下的2.5成首付款,再向银行申请贷款,完成购房手续。

“低首付”促销现象越来越多。记者在采访中了解到,道滘某楼盘打出1.5成首付宣传口号,进行低首付促销;还有东坑某项目首付1.5成,望牛墩某项目首付5万元起等,最近一段时间,“低首付”促销重出江湖,房企纷纷降低刚需购房者的入市门槛,为能够刺激成交。

业内人士告诉记者,按照政策,目前东莞首套房首付比例为三成,“低首付”并不是首付款真的少了,而是由房企垫付其余首付款,购房者后续偿还;或者是首付款延迟支付,给购房者一定的时间来筹措资金,实际的首付仍然是三成。记者注意到,这种情况与今年上半年几乎是完全相反的。今年上半年,同样是为了回笼资金,多个楼盘对高首付或者是一次性付款购房者提高优惠,来吸引购房者高首付入市,以此来快速回笼资金。动辄上百万元的首付款也让许多刚需购房者“望房兴叹”。进入9、10月份后,市场成交日益冷淡 ,观望氛围浓郁,房企加大特价房促销力度的同时,也开始通过各种降低首付的方式来吸引购房者。

根据东莞中原2018年的成交信息统计的首付款范围来看,东莞刚需购房的首付款主要在30万元~70万元之间,共占比达75%。而进入年底后,首付款变低,首付延期屡见不鲜,30万元首付购买刚需房现象逐渐增加。

定价1.6万元/㎡左右楼盘最受刚需青睐

自今年下半年以来,东莞多个项目就以符合市场预期的价格入市,以提高去化率,加快回款速度。根据统计数据可以发现,在目前东莞城区及周边镇区当中,对于白领刚需购房者吸引力最大的楼盘定价约在1.6万元/平方米左右,购买一套90平方米左右的刚需住宅,首付款约在40万~45万元左右,较低的首付款吸引了许多年轻购房者。

东莞中原战略研究中心举例表示,今年下半年东莞多个楼盘定价在1.6万元/平方米左右,成功提高了销售率。据介绍,今年8月开盘的石碣某项目,入市价格约1.65万元/平方米,去化效果较好;9月开盘的麻涌一个项目,更是以低于市场预期的1.6万元/平方米的均价推出,去化率同样较高;10月底开盘的高埗品牌房企开发的项目,其精装洋房的开盘均价为1.5万~1.6万元/平方米,且有多种折扣可以同时使用,成交十分火热;厚街的一个别墅项目首次推出洋房,均价为1.4万~1.6万元/平方米,作为东莞的第一别墅大盘,该洋房价格远低于今年厚街1.8万元/平方米的洋房均价,开盘销售率达七成以上。

在买卖双方博弈之下,市场变为买方市场,新盘定价越来越合理,从接近市场预期变成低于市场预期。

特价房优惠幅度加大

至3000~5000元/㎡

全新项目合理定价入市,在售项目则忙着特价促销。自9月开始,东莞陆续有项目进行特价促销,东莞中原介绍,如樟木头某盘推出清盘特价房,大朗某盘公寓一口价促销等;到国庆假期,特价房已是遍地开花,据不完全统计,国庆假期期间东莞至少有30个项目推出特价房活动,个别项目优惠幅度高达3000元/平方米。进入11月,特价促销活动已经司空见惯了。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示,在“双11”期间,东莞在售项目普遍推出特价促销房源。如厚街的一个洋房项目,正常售价为2.2万元/平方米左右,“双11”推出部分特价房,均价仅1.7万~1.9万元/平方米,销售火爆;石龙一项目推出特价洋房,低至14750元/平方米,优惠6万元~18万元不等,首付30万元起;石龙另一个项目,其特价洋房1.3万元/平方米起,而此前均价在1.5万元/平方米左右,下降约2000多元/平方米;位于大朗的知名开发商开发项目,车位仅8万元起;上周,大岭山一项目进行特价促销,特价房降价至1.7万元/平方米,最低仅14990元/平方米起,而此前均价在2万元/平方米以上,降价优惠十分明显。

二手房首付普遍在30万~60万元之间

不仅新房价格越来越“亲民”,二手房价格也出现明显调整。由于购买二手房基本以刚需自住为主,多数都是首次购房,对房屋总价及首付款更为敏感,在“三价合一”政策影响下,二手房价格调整速度更快。哪些类型楼盘更适合刚需购房者“上车”?东莞中原也进行了分析。

根据最近两年东莞中原的成交可以看出,东莞刚需购买二手房,总价以100万元~200万元为主,相应的首付款范围多在30万元~60万元之间。

东莞中原战略研究中心介绍,在中心城区,由于各项配套完善,新房少、价格坚挺,二手房价格相应较高,而适合刚需“上车”的一般以楼梯楼、楼龄稍长的小区为主,且通常房子的装修较为简单实用,这些小区通常由本地的中小开发商所建。而在临深片区,“上车”盘通常以位置稍差的老旧小区或者低楼层的毛坯、简装房源为主。

东莞中原战略研究中心建议,由于二手房小区及房源的情况差异较大,一般来讲,楼龄超过15年,银行就要求个人首付在五成以上了,故建议购房者条件允许的话,尽量购买15年以内楼龄的二手房,这类房源可以有效降低首付压力,购房门槛较低。

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